withコロナ不動産どうなる？ - そろそろ年収1000万を捨てる僕

いのちを守るSTAYHOME習慣に突入
社会人初の12連休がこんなにも
嬉しくないものとは…
猛烈にカラオケがしたくなってきた
平凡サラリーマンのma-kunです。

今回のテーマは【withコロナ不動産】です

【アフターコロナへの期待】から【withコロナ】へ考え方をチェンジする事が一般の僕らにも浸透し、
今後の全ての行動を変える転換期へと突入した。

収束でも終息でもなく【with】なのでコロナと共存していく事になる。
共に生きていく為の対策は政府が連日発表している３蜜（密集・密接・密閉）禁止に加え在宅勤務、時差出勤、オンライン授業、オンライン会議などのソーシャルディスタンスキープが必要。

全てを変える？何から？具体的には？
いっぺんに言われると混乱するので
１つ１つ考えていこう。まずは【　衣・食・住　】

1.【　衣　】の変化

衣類はスーツ・制服など日常的に使っていた衣服の使用頻度が減る。
減る事で、アパレル・紳士服業界は収益減、流行のスーツ・私服のサブスクなどの
ビジネスも衰退するだろう。そしてクリーニングや仕立ても当然連鎖的に衰退するだろう。
自宅にいる時間が長くなるが、今後の不安から自宅用の衣類を購入するマインドにはなりそうにない。
ステイホームやwithコロナの今後に人に見られたいという意識は逆に見られたくない
接触したくないとなり、オシャレよりは防護へとシフトせざる得ないだろう。
よって【　衣　】は衰退するが、防護系、自宅着などは若干のチャンスがありそうだ。

2.食の変化

自宅での自炊が増えて、外食は衰退しデリバリーは急増中。単純にこの構図はニュースを見ていれば理解できる。
飲食の経営者や大手飲食店でも既に倒産、店舗縮小がニュースとなっている。
このような業種は別の展開をできる会社だけが生き残り、できない会社は衰退せざる得ない。
逆に自炊用の食料品は今まで以上にニーズがあるので、これに伴うサプライチェーンは
今後も売り上げが期待できそうである。
自炊用のキッチン用品も今まで使わないような品も注目され売れていく事が想定できる。
【　食　】は外食産業が衰退するがスーパーやコンビニのサプライチェーンは○、
ウーバーイーツなどのデリバリーは急増、キッチン用品も少しづつ売れていくだろう。

【　住　】の変化

企業の東京一極集中、職住近接思考、環境より利便重視、憧れの湾岸タワマン、都心駅近生活
この流れは一部を残し逆流する可能性が出てきた。
在宅勤務による成果が出ているIT業界は既に都心のオフィスが不要になってきた。
という事は...
・都心への満員電車通勤がなくなる
・駅の近くに住む必要がなくなる
・都心へのこだわりがなくなる
今までの概念が逆になるという事だ
・駅が近くなくてもいい
・都心から離れていてもいい
・環境重視で探す
逆流することによって、賃貸なら家賃が安くなり分譲なら価格が大幅に安くなる。
都心駅近へのこだわりを捨てれば、より環境が良く居住費を下げる事ができる。
首都圏の不動産平均価格は2019年にはバブル期を超え7000万円弱に到達し
サラリーマンが購入できる限界を超えていたが、低金利や住宅ローン控除の拡大、
住宅購入時の贈与の非課税枠拡大、住戸面積の縮小によりギリギリの均等を保っていた。
しかし、本音では売る方も買う方も若干の高掴み感は否めなかった。
アベノミクスにオリンピック決定により右肩上がりの不動産相場の前では
「　過去よりは高いが、未来よりは安い　」を理由に、
「　ならば今購入するか　」と前後の損得勘定で購入してきた。
そんなところへコロナが直撃した。

【住】を語る上でオフィスやRIET（不動産投資信託）も併せて語る必要がある。
コロナショックでまずRIETが半値になった。リートは個人では購入できないような
都心のオフィスやホテル、商業ビルなどを分割して個人でもオーナーになれて、
賃料を配当として受け取る型だが、株よりも早いスピードで半値になってしまった。
東京オリンピック延期に伴い、インバウンド需要を読んでいたホテル・商業・民泊
関連が大赤字となった。（一部はコロナの為の隔離施設となっている。）
そして商業は外出自粛によりクローズし、大手では家賃の減免も始まっている。
減免によりその場ば凌げるが、アフターコロナ期待からwithコロナになると話は変わってくる。
凌ぐしか想定しておらず共存が不可能な業種も当然あり、商業やオフィスから
撤退せざる得ない事態が続々起こってくるだろう。
そうさせない為の減免だが、利益が上がらなければ仕事にならない。

結論、オフィス需要は徐々に衰退し、リートも下がり続けるだろう。
オフィスの賃料が安定収入であった不動産会社も多く、収益構造を変更する時期を迎える。
三密で状況下では安くなった都心のオフィスは不要となり、よりディスタンスを取れる
近郊から郊外で十分ということになりそうだ。

ただ、全ての業界がこの通りではないので、一部は残るので都心の中でも
２極化がいっそう進みそうだ。選ばれるオフィスと選ばれないオフィス。
とりあえず都内だからとか、とりあえず都心３区だからは通用しなくなりそうだ。

そして【　住　】の常識もオフィスに併せて大きく変化するだろう。
・三密必死のタワマンは衰退→空室拡大→管理費アップ→さらに空室アップ→価値下落
密集地のタワマンはオワコンになるだろう。※すでにニュースで警戒を鳴らしている
ではどうすれば良いか？
利便性重視だった傾向の逆は環境重視になる
都内であれば、世田谷区、文京区、目黒区、杉並区、中野区、練馬区、武蔵野市など
西エリアが盛り返すと予想される。
都内にこだわらなければ、神奈川・埼玉・千葉でも十分人気が出るだろう。
そんな中、タワーでも板状でもない、低層マンションは人気が出るであろう。
理由は単純で全てが三密の逆だからだ。
広い敷地に低い階数、人とに距離がとれることに加え、
エレベーターも使わず部屋まで行き来できる。
これからは密集した利便よりも１住戸中の敷地面積割合の大きいマンションが
求められる時代が来るだろう。
都内では山手線界隈と西エリアは安全と言えるかもしれないが、分譲の場合
急には価格が安くなならない、土地を購入し商品として世の中に出るまで２.３年はかかる
大手不動産会社は売り急ぐ必要もなくバーゲンセールはなさそうだが、
中小企業やパワーブルダー系の一戸建て住宅は一部でバーゲンセールが始まっている
出来てしまった家・マンションは引き渡しをしないと資金回収できないからだ。
特に一戸建ては腐るのも早いので赤字覚悟でも資金回収しないと次に展開できない
その事業構造事態が問題なのだ。
バーゲンセールの一戸建てを今購入するのはwithコロナの住宅購入では勝ち組かもしれない。