そろそろ年収1000万を捨てる僕

年収1000万サラリーマンが2020年をスタートに副業・副収入を増やしフリーランスになるまでの過程をリアルタイムに毎日更新していく様を赤裸々に綴ります。

withコロナでのマンション販売

一度キリの人生だから...やらずに後悔するより
やりたい事は色々やってみようと決めた。

手始めにまずは”レーシック”して
メガネキャラと”おさらば”を決意した
平凡サラリーマンのma-kunです。

僕は大手不動産会社のサラリーマン
そして新築のマンションを売っています
コロナでモデルルームは閉めていましたが
そろそろ自粛だけでは暇になってしまいます

会社は体力がありますので会社は安心
しかし給料が減る不安と
このままの社員数を維持できないであろう不安
仕事がなくなる不安が募ってきました

そろそろ新たな試みをする時期になり
できる出来ないは置いといて
こうなるであろう未来のマンション販売方法と
マンション価格を想像してみることにしました

目次

1.BEFOREコロナでのマンション販売

1-1 アベノミクスと五輪決定でバク上がりしたマンション価格


まずは、BEFOREコロナのマンション販売の裏側を思い出そう。

2012年12月誕生の第二次安倍内閣での経済政策
アベさんとエコノミクスを掛け合わせた造語で
1980年アメリカのレーガン政権時のレーガノミクス
パクリ、いやその日本版の”アベノミクス
財政出動】・【金融緩和】・【成長戦略】
この【3本の矢】で長期のデフレを脱却し
名目経済成長率3%を目指す!

これを日銀の黒田総裁と連携してスタートした。

これは不動産業界には恵の雨であり不動産価値が
上がっていく事が容易に想像できた
イノベーターである業界はアベノミクスに便乗し
マンション価格は想定通りに右肩あがりに上昇し
全てのデベロッパーがバブル期以上の最高益を更新した

首都圏(東京23区)のマンション価格の平均値を見てみよう
2012年:4,540万円(5,283万円)
2013年:4,929万円(5,853万円)※9月に五輪招致決定
2014年:5,060万円(5,994万円)
2015年:5,518万円(6,732万円)
2016年:5,490万円(6,629万円)
2017年:5,908万円(7,089万円)
2018年:5,871万円(7,142万円)
2019年:5,980万円(7,286万円)
不動産経済研究所「マンション・建売市場動向」70㎡の価格より

一目瞭然でわかる通りアベノミクス以降ほぼ右肩あがりで
マンション価格は上昇している

首都圏平均で+1,440万円、23区では+2,003万円
7年でこれでだけの価格が平気で上がってきたので
もはや異常は常識になりマンションは
待っていても下がらないから=どんどん上がるから
「早く買う者が勝ち」状態であった

日本は少子高齢化で空き家が増えて
年金がもらえないかもしれないし
老後に2,000万円ないと生活できない問題で
ヤバかったんじゃないの?全然違うではないか?

そんなツッコミを入れたくなるが、アベノミクス
加え五輪招致決定で外国人投資家がTOKYOの不動産は
まだまだ割安だと買いに買い漁ったのも寄与している

そして今年2020はいよいよ東京五輪開催で
まさにピークを向かえようとしていた

まさかこんなことになるとは誰も想像していなかった。

1-2 低金利と税制優遇とマヒでバカ売れしていたマンション


1-1では単純に事実(FACT)を知ってもらっただけだ
では、なぜそんな状態でも
・マンションは売れていたのか?
・高くなったマンションをみんな買っていたのか?

結論から言うと
相場感覚の”マヒ”に低金利と税制優遇の2つの武器だ

この”マヒ”が一番怖いがカラクリはこうだ
2011の東日本大震災から約1年半後アベノミクスには
国民全員の期待があった、復興・復活・強い国ニッポン
国全体が上昇志向の渦にいたし上昇したかった
国民も国もベクトルが同じ方向に向いていた

だから心理的にこうだ
昨年より良くなっている(高くなっている)が
来年はまだまだ良くなりたい(高くなる)
だから更に良くなる(高くなる)前に買っておこう
まだ5合目すら登っていない(復興はまだまだ)

この心理状態に加え、1つ目の武器【低金利

2012年 変動金利2.475%-▲1.5%→0.975%
2020年 変動金利2.475%▲2.085%→0.39%

実は変動金利は2012年から2020年まで2.475%で
変動していないのである(名前は変動なのに?!)
▲の金利優遇が大幅に増えているのだ
金利優遇は各銀行の努力サービスのことで
一度借りてしまえばその優遇幅は
35年ずっとサービスしてもらえる

ここにも日銀が絡んでくるが仕組みは簡単
銀行は日銀から利息0%で借りているので
サービスをどれだけしても利益が出る仕組み
薄利にはなるが35年という長期の利益確保と
個人が借りる最大額のローンであることが魅力なのだ

5000万円を35年ローンで借りた場合
0.975%で借りる→140,561円
0.39%で借りる →127,376円

その差額
月々13,185円
1年で158,220円
35年で約554万

同じ金額を借りて550万円も違いが出てくるのだ
そりゃ550万までは高くてもなんとかなってしまう

2つ目の武器【税制優遇】
・住宅ローン控除
ローンを組めば10年間で
最大400万円所得税が戻ってくる

400万円÷10年=年間40万
→月々にすると3.3万円相当になる

これは2012から2020年まで変わっていないが
住宅ローンを組んだ人だけが受けられるメリット
とうわれるとローンを組むハードルは大分下がる

贈与税の非課税制度
家を買う際の親からのお金の援助を
1500万円まで非課税にできる制度

いやいやうちの親は援助なんてない
そんな方でも聞いてみたら
数百万援助受けたなんて話はよくあった

なぜか?親にもメリットがあるからだ
子供のために貯めたお金をあげるチャンス
せっかく貯めたお金をあげるのに税金なんて
取られたくないに決まっている

ラクリをまとめると

(復興心理マヒ)+(上昇思考マヒ)
+(低金利)+(税制優遇)

イコール【バカ売れ】である

僕たち不動産営業マンはひたすら”このトーク”で
煽りに煽って販売した。
そして実際得した人も多く
営業マン自身も大きく得した人間も多かった
まさに「WINーWIN状態」だったのだ

そして今年2020はいよいよ東京五輪開催で
まさにピークを向かえようとしていた

まさかこんなことになるとは誰も想像していなかった。

2.AFTERコロナでのマンション販売

2-1 コロナ終息、そして延長した五輪に向けてリ・スタートする業界


4月初旬から本格的に始まった自粛も5月末で終わり
元の生活が段階的に戻ってきました
約2ヶ月ほぼ稼働しなかった不動産業界は
GWとういう1年で1番のONシーズンを逃したこと
2ヶ月間停止したことの2点で
1年間の販売目標の2割を失った

一過性の感染症はもう来ない
元の水準に戻す理由を作りの
キャッチコピーが必要なので
抑えていた広告費に質と量を投下し
6月のシルバーWEEKを1つの山場にするべく
他社との復興・復活広告合戦のスタート

まずは自粛中に資料の請求や購入検討を
してくれていたコア層に丁寧に連絡し
目先の数字を確保
そして復活を機に家族で出かける
理由を家の購入に置き換えた広告に
反応した敏感層に猛アタックし
次の数字確保
同時にコロナ前からの資料請求者や
近隣物件の契約者からの紹介などに
アタックし数字確保に翻弄

ここでの広告戦略は以下が想定できる

・自粛した2ヶ月は快適だったか?
→快適空間は”やっぱり持ち家”アピール

・自粛期間に家族の絆確認
→次は家の購入アピール

・景気減退に伴い引き続き低金利
金利が低いうちに住宅購入アピール

・2021年五輪に向けてまだまだ上昇
→値上がりする前に購入しましょうアピール

・コロナが続いていたとしても価格下落はない
→自粛解禁で今が購入のタイミングアピール

こんな調子で6月を切り抜け、7月8月の
夏場のシーズンに突入
気候もよくこの3ヶ月でコロナを忘れさせる
そして普段の日常が戻るのであった

2-2 失われた2ヶ月と不安とマヒを取り戻せ


2−1での広告戦略とともに各社不動産会社は
・社員の洗脳
・洗脳させた社員から検討者の洗脳
この2点に予算も労力も集中投下する

アベノミクスからの歴史を再度語り
延期された五輪が確実にくる未来予想図を語り
失われた20年でも10年でもなく2ヶ月を
気にしてはダメだよトークが展開される
むしろ1年延期したことにより
不動産市場は盛り上がりの延長戦が
与えられたことでV字回復ストーリーを
震災復興ストーリーとリンクさせる

これで6・7・8月の3ヶ月で元通り
これがアフターコロナ戦略めでたしめでたし
となる予定だったが...
この章の未来はこなかったのである

※一部の成長否定派の人間はいまだにこれを望んでいる

3.WITHコロナでのマンション販売

3-1 AFTERコロナ期待は捨て現実を受け入れる


実際はこの章になるので2の章は忘れなくてはいけない
まずは2の章にはならないことを知った上で受け入れる
これがスタートラインだ

人間いきなりの変化は抵抗がある
できる筈だった未来を知った上で
それが不可能なのでどうする?から議論し
みんなで前向きな意見・方法を探っていきたい

受け入れなくてはいけないのは
・大量に集客できないこと
・大量の広告ができないこと
・対面での商談ができないこと
・家の購入マインドが減退していること
・人員削減が避けられないこと
・目先のトークで誤魔化せないこと
・これが長期化し常識が変わること

3-2 広告減少・社員減少でのオンライン販売


現実的には広告は抑える傾向になる
・電車の中の窓上・吊り下げ・ビジョン広告は大幅減少
・駅や人が集まる場所での看板も減少
・たくさんいた現場での販売スタッフ減少
(営業マン・受付・フロア・ベビーシッター・イベントスタッフ)

変わって導入されること
・オンライン接客・商談
・オンライン体感モデルルーム
・オンライン体感環境チェック
・オンライン体感資金シミュレーション
・オンライン重要事項説明
・オンライン契約→書類の郵送対応

ほぼオンライン化され最小限の対面販売
・マスク着用
・消毒
・換気
・ソーシャルディスタンス
・自短でこなす
・透明のカーテン・パネル越しでの対応
・他のお客様との隔離

営業マンとお客様とのコミニケーションは
電話・メール・チャット・スカイプ・Zoomなどが
中心になっていく

withコロナでの”マヒ”ストーリーはこちら
・テレワークで都心にこだわる必要ない
→都心→近郊→郊外→地方
この流れで価格を抑える提案が主流になる
・賃貸住まいの方には
→自宅を快適にする為の持ち家提案
仕事部屋確保、広さ確保
・蜜の温床となるタワーマンションは2極化
→低層マンションや敷地が広いマンションがうける
・駅近いでなくても環境重視
→人が集まる駅でなく、公園や自然が多い住宅街が人気

慣れてしまえばこれが常識なる
これも6月・7月・8月の導入期の
初めの3ヶ月が勝負だろう

3-3 それでも下がらないマンション価格


そして一番気になるのがマンション価格だ
結論は下がらない
下がるとしても最短で2.3年後
新築の価格が下がらない=中古も下がらない

例外として大手でなく中小企業の
マンションや一戸建ては一部で
投げ売りもあり得るがリーマン後の
バーゲンセール状態はないだろう

結論
理想でなくて目の前の現実を受け入れて
それでもマンションを販売していく
そして一定数購入する人はいなくならない
それが僕のサラリーマンとしての道である

では、また明日。
ma-kun2020.hatenablog.com